Auch Immobilien im Ausland können von der deutschen Erbschaftssteuer erfasst werden. Deshalb ist es wichtig zu wissen, welchen Wert das Finanzamt ansetzen wird.
Was ist eine ausländische Immobilie?
Eine Immobilie, die sich auf deutschem Staatsgebiet befindet, ist eine inländische Immobilie. Zum deutschen Staatsgebiet gehören die 16 Bundesländer inklusive der deutschen Inseln in der Nord- und Ostsee. Das sind zum Beispiel die Nordfriesischen Inseln, die Ostfriesischen Inseln, Helgoland, Rügen und Fehmarn.
Dementsprechend ist ein Grundstück, das sich nicht auf deutschem Staatsgebiet befindet, eine ausländische Immobilie. Zu denken wäre hier zum Beispiel an eine Ferienwohnung in Spanien, einen Zweitwohnsitz in Dänemark oder das Einfamilienhaus eines in Australien lebenden Angehörigen.
Wann muss man eine ausländische Immobilie bewerten?
Die Bewertung einer ausländischen Immobilie ist nur dann erforderlich, wenn der Erwerber unbeschränkt steuerpflichtig ist. Die unbeschränkte Steuerpflicht erstreckt sich dann auf sämtliches inländisches und ausländisches Vermögen, das zum Erwerbsvorgang gehört.
Welches Bewertungsverfahren gilt für ausländische Immobilien?
Für ausländische Immobilien gibt es kein Bewertungsverfahren, das mit den Verfahren für eine inländische Immobilie vergleichbar wäre.
Eine analoge Anwendung der für inländischen Grundbesitz geltenden Bewertungsvorschriften scheitert in der Praxis meist wegen fehlender Daten (z.B. Bodenrichtwerte).
Für die Bewertung muss man deshalb auf die allgemeinen Bewertungsvorschriften zurückgreifen und hier insbesondere auf § 9 BewG. Danach ist bei Bewertungen der „gemeine Wert“ zugrunde zu legen.
Was ist der „gemeine Wert“?
Der gemeine Wert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf der Immobilie erzielt werden könnte. Bei dem gemeinen Wert handelt es sich also um den zum Bewertungszeitpunkt herrschenden Markt- bzw. Verkehrswert.
Alle Umstände, die den Preis beeinflussen, muss man bei der Bewertung berücksichtigen. Eine Ausnahme gilt nur bei persönlichen oder ungewöhnlichen Umständen.
Gibt es keinen Kaufpreis als Vergleichsgröße, darf der gemeine Wert auch geschätzt werden.
Praxistipp:
Der Erwerber von Auslandsvermögen sollte alles unternehmen, um eine Schätzung zu vermeiden. Deshalb ist zu empfehlen, dass er Unterlagen zusammenstellt bzw. Beweismittel beschafft, mit denen er den gemeinen Wert nachweisen kann. Geeignet sind zum Beispiel Preise von vergleichbaren Objekten oder ein zeitnah erstelltes Wertgutachten. Hat der Erblasser das Grundstück kurz vor seinem Tod erworben oder verkauft der Erwerber das ausländische Grundvermögen kurz nach dem Erbfall, kann der Bewertung der jeweilige Kaufpreis der Bewertung zugrunde gelegt werden.
Wichtig:
Für Grundbesitz im EU-Ausland darf kein höherer Wert angesetzt werden wie für ein vergleichbares Grundstück im Inland.
Was noch zu beachten ist
Zu beachten ist natürlich auch das Besteuerungsrecht des Landes, in dem das Grundstück liegt.
Die von der ausländischen Finanzbehörde vorgenommene Bewertung kann ein Anhaltspunkt für die Bewertung in Deutschland sein.
Ob der ausländische Grundbesitz dann überhaupt in Deutschland besteuert wird, richtet sich danach, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht und wenn ja, welches Verfahren – Freistellungs- oder Anrechnungsverfahren – zur Anwendung kommt.