Steuerbefreiung Immobilien

Das Eigenheim, in dem die Ehepartner gemeinsam gelebt haben, soll nach dem Tod eines Partners nicht mit Erbschaftssteuer belastet werden. Deshalb sieht das Gesetz eine Steuerbefreiung für das sogenannte „Familienheim“ vor, wenn die Witwe oder der Witwer dort wohnen bleibt. Erbt ein Kind das Haus der Eltern, kann ebenfalls die Steuerbefreiung greifen – vorausgesetzt, dass das Kind dort selbst einzieht.

Überblick zur Steuerbefreiung für das Familienheim

Wann ist eine Wohnung ein Familienheim?

Die Wohnung muss der Mittelpunkt des familiären Lebens sein. Hier lebt der Erbe – je nach Familienstand alleine, mit Ehepartner, Lebenspartner, Lebensgefährte, Kindern. Auch Enkel und die Eltern dürfen mit einziehen, und sogar eine Pflegekraft oder Haushaltshilfe (R E 13.3 ErbStR).

Kein Familienheim stellen dagegen Ferienwohnungen dar oder Wohnungen, die nur am Wochenende genutzt werden. Auch die Zweitwohnung eines Berufspendlers ist kein Familienheim.

Wer kann ein Familienheim steuerfrei erben?

Der Kreis der Personen, die ein Familienheim steuerfrei erben dürfen, ist begrenzt auf

• Ehegatten
• Kinder
• Kinder verstorbener Kinder.

Für andere Personen ist die Steuerbefreiung für ein Familienheim nicht vorgesehen. Erben also zum Beispiel die Geschwister, die Eltern, Neffen oder Nichten, können diese die Steuerbefreiung nicht in Anspruch nehmen.

Dies gilt leider auch dann, wenn die Geschwister ein Leben lang zusammen gelebt haben. Und selbst der langjährige nichteheliche Lebensgefährte kann die gemeinsame Wohnung nicht steuerfrei erben.

Wenn der Ehegatte erbt: Das sind die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung

Erbt der Ehepartner die Wohnung, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit er die Steuerbefreiung für das Familienheim beanspruchen kann (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG):

1. Der Erblasser hat in der Wohnung bis zu seinem Tod gelebt
   oder
   er war aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert.
2. Der Ehepartner will die Wohnung unverzüglich selbst nutzen, um darin zu wohnen.
3. Die Wohnung liegt in Deutschland, einem EU-Land oder einem EWR-Land (Island, Liechtenstein, Norwegen).

zu 1.: Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist zum einen, dass der Erblasser in der Wohnung bis zu seinem Tod gewohnt hat. Die Wohnung muss also schon für den Erblasser sein Familienheim gewesen sein.

Hat der Erblasser nicht in der Wohnung gelebt, kommt die Steuerbefreiung grundsätzlich nicht in Betracht. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn zwingende Gründe vorlagen, die den Erblasser daran gehindert haben, die Wohnung zu nutzen. Ein solcher zwingender Grund liegt zum Beispiel vor, wenn der Erblasser pflegebedürftig ist und deshalb in ein Pflegeheim umziehen muss oder er vor seinem Tod längere Zeit im Krankenhaus verbracht hat. Kein zwingender Grund liegt dagegen vor, wenn der Erblasser aufgrund einer beruflichen Versetzung die Wohnung nicht mehr genutzt hat oder der Erblasser sich vom Ehepartner getrennt hat und aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist.

zu 2.: Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist zum anderen, dass der Erbe die Wohnung für sich und ggf. seine Familie unverzüglich nutzt, um darin zu wohnen. Für den Erben muss die Wohnung also zum Familienheim werden.

Und was bedeutet „unverzüglich“? Der Erbe muss innerhalb von sechs Monaten in die Wohnung einziehen oder zumindest Maßnahmen in die Wege leiten, die auf einen baldigen Einzug hindeuten.

Ein späterer Einzug wird vom Finanzamt akzeptiert, wenn zum Beispiel vor dem Einzug eine umfassende Sanierung notwendig ist. Dauert eine Renovierung wegen eines bisher unentdeckten Mangels länger als geplant, ist das ebenfalls akzeptabel. Auch wenn mehrere Erben noch Streitfragen rund um das Erbe klären müssen und sich deshalb der Einzug verzögert, ist das nicht schädlich für die Steuerbefreiung. Hauptsache, der Erbe selbst ist nicht ursächlich für die Verzögerung. „Unverzüglich“ ist deshalb nicht mehr gegeben, wenn der Erbe erst zwei Jahre nach dem Erbfall erste Angebote für eine Renovierung einholt, obwohl er schon längst hätte tätig werden können.

zu 3.: Für Wohnungen, die außerhalb Deutschlands, der EU bzw. des EWR liegen, gilt die Steuerbefreiung nicht. Eine Wohnung zum Beispiel in Dänemark, Spanien, Island oder Norwegen kann also steuerbefreit geerbt werden, eine Wohnung in den USA oder Australien dagegen nicht.

Wenn Kinder erben: Das sind die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung

Erben die Kinder des Erblassers die Wohnung, gibt es ebenfalls bestimmte Regeln zu beachten, damit diese die Steuerbefreiung für das Familienheim beanspruchen können (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG):

1. Der Erblasser hat in der Wohnung bis zu seinem Tod gelebt
   oder
   er war aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert.
2. Das erbende Kind will die Wohnung unverzüglich selbst nutzen, um darin zu wohnen.
3. Die Wohnung liegt in Deutschland, einem EU-Land oder einem EWR-Land (Island, Liechtenstein, Norwegen).
4. Die Steuerbefreiung ist flächenmäßig begrenzt auf 200 qm Wohnfläche.

zu 1.: Hier gelten die obigen Ausführungen zum Ehegatten entsprechend. Auch hier muss der Erblasser in der Wohnung gelebt haben (oder war zum Beispiel durch Pflegebedürftigkeit daran gehindert).

zu 2.: Das Kind muss – wie der Ehegatte auch – die geerbte Wohnung als Familienheim nutzen. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings eine Ausnahme, und zwar wenn das Kind „aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert“ ist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Zwingende Gründe sind zum Beispiel Pflegebedürftigkeit oder Minderjährigkeit des Kindes: Im ersten Fall ist es tatsächlich nicht dazu in der Lage, einen eigenen Haushalt zu führen, im zweiten Fall darf es dies aus rechtlichen Gründen schon gar nicht. Kein zwingender Grund liegt dagegen vor, wenn das Kind aus beruflichen Gründen nicht in die geerbte Wohnung umziehen kann (R E 13.4 Abs. 7 Satz 5 ErbStR).

zu 3.: Hier gelten die obigen Ausführungen zum Ehegatten entsprechend.

zu 4.: Während der Ehegatte eine Wohnung unabhängig von der Größe steuerfrei erben kann, ist bei Kindern nur eine Wohnfläche von maximal 200 qm steuerlich begünstigt. Bei größeren Wohnungen ist aber nur die Fläche, die über 200 qm hinausgeht, nicht mehr von der Steuerbefreiung erfasst. Erben mehrere Kinder, wird entsprechend des Erbanteils aufgeteilt.

Wenn Ehegatte und Kinder gemeinsam erben

Erben der Ehegatte und eines oder mehrere Kinder gemeinsam ein Familienheim, kann jeder für sich die entsprechende Steuerbefreiung beanspruchen (§ 13 Abs. 3 Satz 1 ErbStG). Die jeweiligen Steuerbefreiungen gelten also nebeneinander und schließen sich nicht aus. Nutzt jedoch einer der Miterben die Wohnung nicht als Familienheim, gibt es insoweit keine Steuerbefreiung.

Wenn die Wohnung mit Schulden belastet ist

Hat der Erblasser für den Kauf der Wohnung einen Kredit aufgenommen und diesen bis zu seinem Tod noch nicht vollständig getilgt, gehen diese Schulden zusammen mit der Wohnung auf den Erben über. Erbt dieser das Familienheim steuerfrei, kann er jedoch die damit in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Schulden und Lasten nicht abziehen (R E 13.4 Abs. 4 ErbStR).

Erben Kinder ein Familienheim, sind nur 200 qm steuerfrei. Die darüber hinausgehende Fläche ist steuerpflichtig – und deshalb können insoweit die Schulden abzugsfähig sein(R E 13.4 Abs. 7 Satz 7 ErbStR).

Welche Immobilien fallen unter die Steuerbefreiung?

Unter die Steuerbefreiung für das Familienheim können grundsätzlich alle Immobilien fallen, in denen sich eine Wohnung des Erblassers befindet (§ 181 Abs. 1 Nr. 1-5 BewG). Das können sein:

• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Mietwohngrundstücke
  Das sind Häuser mit mehreren Wohnungen, die keine Ein- oder Zweifamilienhäuser sind und in denen es kein Wohneigentum gibt.
• Wohnungseigentum
  Darunter versteht man das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
• Geschäftsgrundstücke
  Dies sind Immobilien, die zu mehr als 80 % betrieblich genutzt werden.
• gemischt genutzte Grundstücke
  Hierbei handelt es sich um Immobilien, die teilweise zum Wohnen und teilweise betrieblich genutzt werden und die nicht unter die ersten vier Punkte fallen, also keine Ein- oder Zweifamilienhäuser, keine Mietwohngrundstücke, kein Wohnungseigentum und keine Geschäftsgrundstücke sind.

Wie weit reicht die Steuerbefreiung?

Die Steuerbefreiung gilt nur für das Familienheim selbst und ist damit auf die selbstgenutzte Wohnung beschränkt (R E 13.4 Abs. 2 Satz 1 ErbStR i.V.m. R E 13.3 Abs. 2 Satz 7 ErbStR).

Das bedeutet: Je nach Gebäudeart ist der Erwerb ggf. nur teilweise steuerfrei. Besteht das Erbe also zum Beispiel aus einem Zweifamilienhaus, in dem der Erblasser eine Wohnung selbst genutzt und die andere fremdvermietet hat, können Ehegatte bzw. Kinder nur die selbstgenutzte Wohnung steuerfrei erben. Die vermietete Wohnung ist nicht steuerbefreit. Das gilt auch für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume außerhalb der eigenen Wohnung oder Wohnungen, die unentgeltlich an nahe Angehörige überlassen werden. Selbst wenn eine Wohnung an Eltern oder Kinder vermietet ist, gibt es dafür keine Steuerbefreiung.

Die Aufteilung in den steuerfreien und steuerpflichtigen Teil erfolgt nach der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche (R E 13.3 Abs. 2 Sätze 14 und 15 ErbStR).

Wird die Wohnung unentgeltlich gewerblich oder freiberuflich mitgenutzt, ist dies für die Steuerbefreiung unschädlich, wenn die Nutzung als Wohnung überwiegt. Eine entgeltliche gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung hat dagegen zur Folge, dass die Steuerbefreiung auf den Teil der Wohnung begrenzt ist, der zum Wohnen genutzt wird (R E 13.3 Abs. 2 Sätze 10, 11, 13 ErbStR).

Wann fällt die Steuerbefreiung weg?

Selbst wenn alle Voraussetzungen für die Steuerbefreiung für ein Familienheim erfüllt waren, kann diese nachträglich wegfallen. Hier ein Überblick der wichtigsten Fälle:

• Der Erbe nutzt die Wohnung als Zweit- oder Ferienwohnung.
• Der Erbe nutzt die Wohnung weniger als zehn Jahre selbst als Wohnung und es liegt kein zwingender Grund vor, der ihn an der Selbstnutzung hindert (z.B. Pflegebedürftigkeit).
• Der Erbe muss das Eigentum an der Wohnung auf eine andere Person übertragen, weil dies der Erblasser so verfügt hat.
• Der Erbe überträgt seinen Anteil an der Wohnung im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben.
• Der Erbe nimmt an der Wohnung erhebliche Veränderungen vor.
  Unschädlich ist jedoch zum Beispiel ein Dachgeschossausbau, ein Anbau, der Verkauf einer unbebauten Grundstücksfläche oder die Begründung von Wohneigentum.
• Der Erbe nutzt die Wohnung nicht (mehr) selbst, sondern überlässt sie unentgeltlich einem nahen Angehörigen zur Nutzung.

Begünstigt ist laut Gesetz ausdrücklich nur das Eigentum, nicht jedoch die Zuwendung eines dinglichen Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts an einer Wohnung. Deshalb entfällt auch in diesen Fällen die Steuerbefreiung:

• Der erbende Ehegatte überträgt das Eigentum an der Wohnung auf ein Kind und sichert sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht.
• Die erbenden Kinder nutzen die Wohnung nicht selbst, sondern räumen dem überlebenden Elternteil ein lebenslanges Wohnrecht ein.

Fällt die Steuerbefreiung weg, wird aus dem steuerfreien Erwerb ein steuerpflichtiger – und das mit Wirkung für die Vergangenheit! Das kann dazu führen, dass das Finanzamt rückwirkend Erbschaftssteuer festsetzt, falls der persönliche Freibetrag nicht ausreichen sollte.

An die Spielregeln halten lohnt sich

Bei der letzten Reform der Erbschaftssteuer war die Steuerbefreiung für Familienheime eigentlich gar nicht vorgesehen – sie fand erst über Umwege den Eingang in das Gesetzgebungsverfahren. Wohl deshalb sind die Hürden für diese Steuerbefreiung letztlich ziemlich hoch ausgefallen. Dies hat zur Folge, dass die erbenden Ehepartner und Kinder nicht wirklich frei über ihr Eigentum verfügen können, wollen sie die Steuerbefreiung nicht aufs Spiel setzen. Je höher der Wert des Hauses jedoch ist, desto mehr lohnt es sich aber, sich an die Spielregeln zu halten. Da die Steuerbefreiung für Ehegatten wertmäßig nämlich überhaupt nicht begrenzt ist, können selbst millionenschwere Luxus-Villen steuerfrei geerbt werden. Und auch Kinder können trotz der 200 qm-Grenze ziemlich viel steuerfrei erben.

So großzügig der Gesetzgeber (zumindest in diesem Punkt) war, von Finanzverwaltung und Rechtsprechung kann man dies nicht erwarten. Sie legen das Gesetz streng aus und zeigen sich wenig kulant gegenüber Erben, die sich nicht an die Spielregeln halten – abzulesen insbesondere an den zahlreichen Urteilen des Bundesfinanzhofs, die zu Ungunsten der Erben ausfielen.