Bewertung Immobilien

Im Rahmen der Erbschaftssteuer sind verschiedene Verfahren vorgesehen, um Immobilien zu bewerten. Welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, hängt davon ab, ob das Grundstück unbebaut oder bebaut ist. Ist eine Bebauung vorhanden, entscheidet die Art der Bebauung, ob das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren gilt. Für Bewertungen ab dem 1.1.2023 sind einige Änderungen bei der Ermittlung des Grundstückswertes zu beachten.

So werden unbebaute Grundstücke bewertet

Die Bewertung eines unbebauten Grundstücks erfolgt ganz einfach nach dieser Formel:

Fläche des Grundstücks × Bodenrichtwert = Wert des unbebauten Grundstücks (Bodenwert)

Das Ergebnis wird noch auf volle Euro abgerundet (R B 179.3 Abs. 1 Satz 2 ErbStR).

Ein Grundstück ist unbebaut, wenn sich auf ihm keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt, sobald das Gebäude bezugsfertig ist, also wenn es den Bewohnern bzw. Benutzern zugemutet werden kann, es zu bewohnen bzw. zu benutzen. Das bedeutet, alle wesentlichen Bauarbeiten müssen abgeschlossen sein. Geringfügige Restarbeiten, also zum Beispiel das Streichen von Wänden oder das Verlegen von Bodenbelag, schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus (R B 178 ErbStR).

So werden bebaute Grundstücke bewertet

Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken muss man zunächst nach den verschiedenen Grundstücksarten unterscheiden:

• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Mietwohngrundstücke
• Wohnungseigentum und Teileigentum
• Geschäftsgrundstücke
• gemischt genutzte Grundstücke
• sonstige bebaute Grundstücke

Für diese Bebauungsarten sind drei Bewertungsverfahren vorgesehen:

• Vergleichswertverfahren
  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Ein- und Zweifamilienhäuser
• Ertragswertverfahren
  • Mietwohngrundstücke
  • Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt
• Sachwertverfahren
  • Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt
  • Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt
  • sonstige bebaute Grundstücke

Wenn das Finanzamt die Immobilie zu hoch bewertet: Eigenes Gutachten

Der Steuerpflichtige kann nachweisen, dass der Verkehrswert (im juristischen Sprachgebrauch: tatsächlicher gemeiner Wert) niedriger ist als der Wert, den das Finanzamt nach den gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren ermittelt hat (§ 198 BewG).

Gutachterausschüsse erstellen auf Antrag ein kostenpflichtiges Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie. Man kann sich natürlich auch an einen Sachverständigen bezüglich eines Gutachtens wenden.

Diese Bescheide erlässt das Finanzamt

Über den Wert des Grundbesitzes wird der Erwerber mit einem eigenen Feststellungsbescheid informiert. Das bedeutet, das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert gesondert fest.

Der Grund: Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist ein sogenannter Grundlagenbescheid. Die darin festgestellten Werte werden im Erbschaftssteuerbescheid zur weiteren Berechnung lediglich übernommen. Deshalb nennt man den Erbschaftssteuerbescheid auch Folgebescheid. Und wegen eines Fehlers im Grundlagenbescheid kann nicht gegen den Folgebescheid vorgegangen werden.

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