Das Sachwertverfahren ist zur Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser vorgesehen, für die kein Vergleichswert vorliegt. Es gilt aber auch für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, und sonstige bebaute Grundstücke.
Beim Sachwertverfahren werden Gebäude und Grund und Boden getrennt bewertet (§ 189 Abs. 1 BewG):
- Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt wie bei einem unbebauten Grundstück.
- Für die Bewertung des Gebäudes wird ein Gebäudesachwert ermittelt.
Gut zu wissen:
Außenanlagen und sonstige bauliche Anlagen sind in den meisten Fällen mit dem Gebäudesachwert und Bodenwert abgegolten.
So wird gerechnet:
Bewertung Grund und Boden:
Fläche des Grundstücks × Bodenrichtwert = Wert des unbebauten Grundstücks (Bodenwert)
Bewertung Gebäude:
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Regelherstellungskosten |
Anlage 24 zum BewG |
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i.V.m. Baupreisindex |
§ 190 Abs. 2 BewG |
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× Brutto-Grundfläche |
§ 190 Abs. 1 Satz 3 BewG |
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= Gebäuderegelherstellungswert |
§ 190 Abs. 1 Satz 3 BewG |
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./. Alterswertminderung |
§ 190 Abs. 4 BewG, Anlage 22 zum BewG |
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= Gebäudesachwert |
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Achtung Mindestwert:
Der Gebäudesachwert beträgt mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswertes. Anzusetzen ist der jeweils höhere Wert (§ 190 Abs. 4 Satz 5 BewG).
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Gebäudesachwert |
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+ Bodenwert |
§§ 189 Abs. 2, 179 BewG |
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= Vorläufiger Sachwert |
§ 189 Abs. 3 BewG |
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× Wertzahl |
§§ 189 Abs. 3 Satz 2, 191 BewG, Anlage 25 zum BewG |
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= Sachwert |
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Regelherstellungskosten
Die Regelherstellungskosten beinhalten die Normalherstellungskosten einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer. Praktischerweise ergeben sich die Regelherstellungskosten aus der Anlage 24 zum BewG. Um den richtigen Wert ablesen zu können, benötigt man die Gebäudeart und die Standardstufe – letztere ist unter Punkt III der Anlage 24 zum BewG ausführlich beschrieben.
Die Kosten, die in Anlage 24 zum BewG genannt sind, haben den Stand des Jahres 2010. Und müssen deshalb natürlich an die zwischenzeitliche Preisentwicklung angepasst werden. Der aktuelle Baupreisindex wird jährlich vom Bundesfinanzministerium bekannt gegeben. Für das Jahr 2021 beträgt er
- 129,2 für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Grundstücke und
- 130,1 für Geschäftshäuser, Bürogebäude und alle anderen Gebäude.
Brutto-Grundfläche
Mit Brutto-Grundfläche sind alle nutzbaren Grundflächen aller Etagen eines Gebäudes gemeint. Diese ergibt sich zum Beispiel aus den Bauunterlagen.
Gut zu wissen:
Eine Besonderheit gibt es bei Wohneigentum zu beachten. Bei Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern beträgt die Brutto-Grundfläche das 1,55-Fache der Wohnfläche. Bei Wohneigentum in Gebäuden, die wie Ein- oder Zweifamilienhäuser gestaltet sind, werden die Regelherstellungskosten eines Ein- bzw. Zweifamilienhauses zugrunde gelegt.
Alterswertminderung
Je älter ein Gebäude ist, desto weniger ist es wert. Deshalb darf man von dem ermittelten Gebäuderegelherstellungswert noch eine sogenannte Alterswertminderung abziehen. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis des Alters des Gebäudes zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG. Oder kurz:
Alter des Gebäudes/wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer × 100 = Alterswertminderung in %
Als Wertzahlen sind vorrangig die vom Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren anzuwenden. Sollten diese nicht zur Verfügung stehen, darf man auf die Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG zurückgreifen.