Das Sachwertverfahren ist zur Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser vorgesehen, für die kein Vergleichswert vorliegt. Es gilt aber auch für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, und sonstige bebaute Grundstücke.
Beim Sachwertverfahren werden Gebäude und Grund und Boden getrennt bewertet (§ 189 Abs. 1 BewG):
- Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt wie bei einem unbebauten Grundstück.
- Für die Bewertung des Gebäudes wird ein Gebäudesachwert ermittelt.
Gut zu wissen:
Außenanlagen und sonstige bauliche Anlagen sind in den meisten Fällen mit dem Gebäudesachwert und Bodenwert abgegolten (§ 189 Abs. 4 BewG).
So wird ab 1.1.2023 gerechnet:
Bewertung Grund und Boden:
Fläche des Grundstücks × Bodenrichtwert = Wert des unbebauten Grundstücks (Bodenwert)
Bewertung Gebäude:
| Regelherstellungskosten | Anlage 24 II., III. zum BewG |
| × Brutto-Grundfläche | § 190 Abs. 1 Satz 3 BewG, Anlage 24 I. zum BewG |
| x Baupreisindex | § 190 Abs. 3 Satz 2 BewG |
| = durchschnittliche Herstellungskosten des Gebäudes | § 190 Abs. 1 BewG |
| x Regionalfaktor | § 190 Abs. 3 Satz 1, Abs. 5 BewG |
| x Alterswertminderungsfaktor | § 190 Abs. 3 Satz 1, Abs. 6 BewG |
| = Gebäudesachwert | § 190 Abs. 3 BewG |
| Gebäudesachwert | |
| + Bodenwert | §§ 189 Abs. 2, 179 BewG |
| = Vorläufiger Sachwert | § 189 Abs. 3 BewG |
| × Wertzahl | §§ 189 Abs. 3 Satz 2, 191 BewG, Anlage 25 zum BewG |
| = Sachwert |
Regelherstellungskosten
Die Regelherstellungskosten beinhalten die Normalherstellungskosten einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer. Praktischerweise ergeben sich die Regelherstellungskosten aus der Anlage 24 zum BewG. Um den richtigen Wert ablesen zu können, benötigt man die Gebäudeart und die Standardstufe – letztere ist unter Punkt III der Anlage 24 zum BewG ausführlich beschrieben.
Die Kosten, die in Anlage 24 zum BewG genannt sind, haben den Stand des Jahres 2010. Und müssen deshalb natürlich an die zwischenzeitliche Preisentwicklung angepasst werden. Der aktuelle Baupreisindex wird jährlich vom Bundesfinanzministerium bekannt gegeben. Für das Jahr 2021 beträgt er
| Baupreisindex | für Bewertungsstichtage im Jahr | ||
| 2021 | 2022 | 2023 | |
| für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Grundstücke | 129,2 | 141,0 | 164,0 |
| für Geschäftshäuser, Bürogebäude und alle anderen Gebäude | 130,1 | 142,0 | 166,9 |
Brutto-Grundfläche
Mit Brutto-Grundfläche sind alle nutzbaren Grundflächen aller Etagen eines Gebäudes gemeint. Diese ergibt sich zum Beispiel aus den Bauunterlagen.
Gut zu wissen:
Eine Besonderheit gibt es bei Wohneigentum zu beachten. Bei Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern beträgt die Brutto-Grundfläche das 1,55-Fache der Wohnfläche. Bei Wohneigentum in Gebäuden, die wie Ein- oder Zweifamilienhäuser gestaltet sind, werden die Regelherstellungskosten eines Ein- bzw. Zweifamilienhauses zugrunde gelegt.
Regionalfaktor
Mit den Regionalfaktoren wird der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt. Grundsätzlich legen die Gutachterausschüsse die Regionalfaktoren fest. Stehen keine solchen Regionalfaktoren zur Verfügung, gilt ein Regionalfaktor von 1,0 (§ 190 Abs. 5 BewG).
Je älter ein Gebäude ist, desto weniger ist es wert. Deshalb darf man noch einen sogenannten Alterswertminderungsfaktor berücksichtigen. Dieser entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer des Gebäudes zu dessen wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG. Oder kurz:
Alterswertminderungsfaktor = Restnutzungsdauer des Gebäudes/wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
Beispiel:
Ein Einfamilienhaus ist 14 Jahre alt. Die Gesamtnutzungsdauer beträgt 80 Jahre. Daraus ergibt sich für das Einfamilienhaus eine Restnutzungsdauer von 66 Jahren. Der Alterswertminderungsfaktor beträgt 0,825 (= 66 Jahre/80 Jahre).
Achtung:
Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer (§ 190 Abs. 6 Satz 5 BewG).
Als Wertzahlen sind vorrangig die vom Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren anzuwenden. Sollten diese nicht zur Verfügung stehen, darf man auf die Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG zurückgreifen.