Für Zweifamilienhäuser kommen zwei Bewertungsverfahren infrage: das Vergleichsverfahren und das Sachwertverfahren. Welches zur Anwendung kommt, hängt davon ab, ob es für das Zweifamilienhaus vergleichbare Kaufpreise anderer Zweifamilienhäuser gibt oder nicht. Beim Sachwertverfahren gibt es ab 2023 einige Änderungen zu beachten.
Was ist ein Zweifamilienhaus?
Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Zweifamilienhaus darf grundsätzlich nur zum Wohnen genutzt werden.
Eine Mitbenutzung für andere Zwecke, also zum Beispiel für einen kleinen Gewerbebetrieb oder eine freiberufliche Tätigkeit, ist aber möglich – vorausgesetzt, diese Nutzung beträgt weniger als 50 %. Berechnet wird der jeweilige Nutzungsanteil nach der Wohn- und Nutzfläche.
Weitere Voraussetzung: Die Eigenart als Zweifamilienhaus darf nicht wesentlich beeinträchtigt sein. Trotz betrieblicher Nutzung muss das Haus also nach dem äußeren Erscheinungsbild immer noch ein Zweifamilienhaus sein. Es darf sich vom Aussehen nicht von anderen Zweifamilienhäusern unterscheiden, in denen ausschließlich gewohnt wird.
Je unauffälliger die betriebliche Nutzung, desto eher liegt noch ein Zweifamilienhaus vor. Ein Praxis- bzw. Firmenschild, Kundenparkplätze und Fahrradständer sind noch im Rahmen, denn sie beeinträchtigen das Erscheinungsbild normalerweise nicht.
Welches Verfahren gilt wann?
Grundsätzlich gibt es zwei Verfahren, mit denen ein Zweifamilienhaus bewertet werden kann. Welches zum Zuge kommt, ist davon abhängig, ob für das Zweifamilienhaus ein Vergleichswert vorliegt oder nicht:
- Es liegt ein Vergleichswert vor => es gilt das Vergleichswertverfahren.
- Es liegt kein Vergleichswert vor => es gilt das Sachwertverfahren.
Als Vergleichswert werden die Kaufpreise für Vergleichsgrundstücke herangezogen.
Von der Reihenfolge her ist zuerst zu prüfen, ob das Vergleichswertverfahren angewendet werden kann. Erst wenn dies nicht der Fall ist, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.
Vergleichswertverfahren: So wird gerechnet
Beispiel:
Ein freistehendes Zweifamilienhaus hat eine Wohnfläche von 200 qm, das Grundstück hat eine Größe von 350 qm. Das Gebäude wurde 2009 errichtet. Die Kaufpreise vergleichbarer Zweifamilienhäuser betragen rund 530.000 Euro.
Da Vergleichspreise vorliegen, darf das Finanzamt im Rahmen des Vergleichswertverfahrens für das zu bewertende Zweifamilienhaus einen Wert von 530.000 Euro ansetzen.
Das Vergleichspreisverfahren und das Vergleichsfaktorverfahren stehen gleichberechtigt nebeneinander. Deshalb muss das Finanzamt nicht auch noch eine Bewertung anhand von Vergleichsfaktoren durchführen.
Sachwertverfahren: So wird gerechnet
Beispiel:
Beispiel: Ein freistehendes Zweifamilienhaus hat eine Wohnfläche von 200 qm. Es hat einen Keller, ein Erd- und Obergeschoss, das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Vergleichspreise liegen nicht vor. Die weiteren Eckdaten:
Baujahr: 2009
wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG): 80 Jahre
Restnutzungsdauer im Bewertungsjahr 2023: 66 Jahre
Standardstufe 3: Die Regelherstellungskosten betragen damit 767 Euro/qm Brutto-Grundfläche.
Bodenrichtwert: 240 Euro/qm
Größe Grundstück: 350 qm
Baupreisindex (für 2023): 164,0
Regionalfaktor: 1,0
Alterswertminderungsfaktor: Restnutzungsdauer des Gebäudes/wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer = 66/80 = 0,825
Beim Sachwertverfahren werden Gebäude und Grund und Boden getrennt bewertet (§ 189 Abs. 1 BewG):
- Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt wie bei einem unbebauten Grundstück.
- Für die Bewertung des Gebäudes wird ein Gebäudesachwert ermittelt.
So wird im Rahmen der Bewertung für das Jahr 2023 gerechnet:
Bewertung Grund und Boden:
Bodenwert = Fläche des Grundstücks × Bodenrichtwert = 350 qm × 240 Euro/qm = 84.000 Euro
350 qm × 240 Euro/qm = 84.000 Euro
Bewertung Gebäude:
| Regelherstellungskosten | 767 Euro/qm |
| × Brutto-Grundfläche | × 200 qm |
| x Baupreisindex | x 164,0 |
| = durchschnittliche Herstellungskosten des Gebäudes | = 251.576 Euro |
| x Regionalfaktor | x 1,0 |
| x Alterswertminderungsfaktor | x 0,825 |
| = Gebäudesachwert | = 207.550,20 Euro |
| Gebäudesachwert | 207.550,20 Euro |
| + Bodenwert | + 84.000 Euro |
| = Vorläufiger Sachwert | = 291.550,20 Euro |
| × Wertzahl | × 1,2 |
| = Sachwert | = 349.860,24 Euro |
Fazit
Aufgrund des geringen Bodenwerts wäre für das Zweifamilienhaus im Beispielsfall das Sachwertverfahren das günstigere Bewertungsverfahren. Der Vergleichspreis beinhaltet eben auch die aktuelle Lage am Markt – und die ist in Sachen Immobilien immer noch überhitzt.
Je nachdem, wie sich die Immobilienpreise weiterentwickeln, können sich in Zukunft noch gravierendere Unterschiede ergeben. Da kommt es aber immer auf die Umstände des Einzelfalls an. Bei einem vergleichbaren Zweifamilienhaus auf einem größeren Grundstück und bei höheren Bodenrichtwerten kann die Bewertung schon wieder ganz anders aussehen.