Vermietete Immobilien sind bei der Erbschaftssteuer keine eigene Gebäudeart. Welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, entscheidet sich deshalb nach der Art der Bebauung.
Was ist eine „vermietete Immobilie“?
Wenn es um Kapitalanlage und Altersvorsorge geht, stehen Wohn-Immobilien in der Beliebtheitsskala ganz weit oben. Meist handelt es sich um einzelne Objekte, die von privat vermietet werden. Das kann zum Beispiel eine Eigentumswohnung sein, die man wegen Familienzuwachs nicht mehr selbst nutzen kann, oder ein Einfamilienhaus, das aufgrund eines beruflich bedingten Umzugs sonst leer stehen würde. Oder einfach eine Wohnung, die man als Kapitalanlage anschafft und vermietet.
Eher selten im Bereich der privaten Vermietung zu finden sind Mietwohngrundstücke, also Immobilien, in denen drei oder mehr Wohnungen vermietet sind (sog. Mehrfamilienhäuser).
Gut zu wissen:
Die Gebäudeart bzw. die Art der Bebauung ändert sich durch die Vermietung nicht. Handelt es sich also um ein Einfamilienhaus, bleibt es dies auch, egal, ob der Eigentümer selbst darin wohnt oder es zu Wohnzwecken vermietet.
Welche Arten der Bebauung gibt es?
Die Art der Bebauung entscheidet über das anzuwendende Bewertungsverfahren. Im Rahmen der Wohnbebauung gibt es
- das Einfamilienhaus
- das Zweifamilienhaus
- das Wohneigentum bzw. die Eigentumswohnung
- das Mietwohngrundstück
Ein Einfamilienhaus ist ein Wohngrundstück, das eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist. Grundsätzlich darf ein Einfamilienhaus nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine Mitbenutzung für andere Zwecke, also zum Beispiel für eine freiberufliche Tätigkeit, ist aber unschädlich, wenn diese weniger als 50 % beträgt.
Ein Zweifamilienhaus ist ein Wohngrundstück, das zwei Wohnungen enthält und kein Wohnungseigentum ist. Ein Zweifamilienhaus darf grundsätzlich nur zum Wohnen genutzt werden. Eine Mitbenutzung für andere Zwecke, also zum Beispiel für einen kleinen Gewerbebetrieb oder eine freiberufliche Tätigkeit, ist aber möglich – vorausgesetzt, diese Nutzung beträgt weniger als 50 %.
Als Wohnungseigentum bezeichnet man das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die mehr als zwei Wohnungen enthalten. Darüber hinaus müssen sie zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen. Weiterhin darf das Gebäude kein Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum sein.
Praxistipp:
Für vermiete Wohnimmobilien gibt es im Rahmen der Erbschaftssteuer eine Steuervergünstigung. Diese werden nämlich nur mit 90 % ihres Wertes angesetzt. Es bleiben also 10 % steuerfrei. Allerdings müssen dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein (§ 13d Abs. 1 ErbStG).
Welche Bewertungsverfahren kommen zur Anwendung?
Bei den Wohnimmobilien kommen verschiedene Bewertungsverfahren zur Anwendung:
| Art der Bebauung | Bewertungsverfahren | |
| Einfamilienhaus | Vergleichswertverfahren, wenn ein Vergleichswert vorliegt | Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt |
| Zweifamilienhaus | Vergleichswertverfahren, wenn ein Vergleichswert vorliegt | Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt |
| Wohnungseigentum | Vergleichswertverfahren, wenn ein Vergleichswert vorliegt | Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt |
| Mietwohngrundstück (Mehrfamilienhäuser) | Ertragswertverfahren | |
So wird gerechnet
Die Bewertung der vermieteten Wohnimmobilien erfolgt genauso wie bei Immobilien, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden.
Fazit
Für private Eigentümer, die lediglich ein oder zwei Objekte vermieten, kommen nur das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren in Betracht. Mit dem Ertragswertverfahren müssen diese sich erst beschäftigen, wenn es sich bei der vermieteten Immobilie um ein Mehrfamilienhaus mit drei oder mehr Wohnungen handelt.